□ 임대차계약 3법 (①계약갱신 청구권, ②전월세 상한제, ③임대차 신고제, 그 외 묵시적 갱신)

행동이 답이다. 

오늘은 임대차계약 3법에 대해서 정리하겠습니다. 

임대차계약 3법은 계 약갱신 청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제를 말하고 있습니다. 

임대차계약 3법이란 무엇일까요? 

■ 임대차계약 3법

  임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함됩니다. 이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행되었습니다.  (출처: 네이버 시사상식)

  1] 계약갱신청구권

  세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 하였습니다. 

  다시말하면 ① 세입자(임차인)는 1회에 한하여 계약 갱산을 요구할 수 있습니다. ② 2년 계약시 +2년 총 4년을 보장받을수 있습니다. ③ 임대인(집주인)의 직계존속, 비속이 실거주할 경우 거절 할 수 있습니다. 

  임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 계약 만기 6개월에서 2개월 전까지 계약 갱신을 의사를 전달해야 합니다. 임대인 다음과 같은 특별한 사유가 아니면 거절하지 못하다고 되어 있습니다. 

   1) 임대인(집주인)의 직계존속(부모), 비속(자녀)이 실 거주할 경우 단, 실거주 시 최소 2년 이상거주, 거주 목적이 거짓으로 밝혀질 경우 계약을 거부당한 임차인에게 손해배상 소송을 당할 수 있습니다. 

   2) 2개월 이상 월세 연체 시 거절

   3) 임대인 동의 없는 무단전대(전전세)를 했을 경우에도 거절

   4) 임대인의 건물을 재건축을 진행한다고 했을 경우에도 거절할 수 있습니다. 물론 재건축을 안하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

   5) 임대차의 주택이 무너지거나 멸시을 당해 사용할 수 없을 때에도 거절할 수 있습니다. 

   6) 임차인의 주택을 훼손 혹은 중대한 과실이 발생할 경우 거절할 수 있습니다. 

출처 : 직방, 매일일보  /  (좌) 서울 연도별 전세+월세건수 추이 (우) 서울 연도별 전월세비율 추이

 

2] 전월세 상한제

   전월세 상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용됩니다. 

    다시말해, ①계약 갱신시 임대임의 임대료 인상률은 최대 5% 이내로 제한됩니다. ② 전세는 전세금 5%이내 월세는 보증금 / 월세 중 하나만 5%이내입니다. ③ 집주인이 바뀌어도 기존 임차인은 새로운 임대인에게 요구 할 수 있습니다. 

   전월세 보증금을 5% 이상 초과하여 재계약을 했을 경우에는 임차인의 계약 갱신 청구권은 사용하지 않은 것으로 간주합니다. 

 

3] 전월세신고제

   전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과하였습니다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다. 

    다시말하면, 전월세신고제는 2021년 6월부터 시행되며 ① 임대차 계약 후 30일 이내에 해당 관청에 의무적으로 신고해야하고 ② 미신고 혹은 허위신고시 과태료 부과(100~500만원) 합니다.  

 

그 외 임대차 계약시 알아야 할 것은 

  1) 묵시적 갱신 시(서로 말없이 계약을 동의) 갱신청구권을 사용하지 않을 것으로 봅니다. 

  2) 묵시적 갱신시 임차인은 2년 예약을 준수하는 것이 아닌 계약 해지 3개월 전에 임대인에게 통보를 해야 합니다. 

  3) 임대차 계약 갱신시 전세을 반전세 혹은 월세로 전환할 때에는 동일 계약이 원칙이나 임대인의 수용할 경우 가능합니다. 단, 이런 경우 특양사항에 명시하여야겠지만 재게약을 할지, 경신요구권으로 한 것인지 등에 대한 내용입니다. 

이상