일반상식] '21년 달라지는 부동산 제도. 분양권도 주택으로 간주/ 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정 등

행동이 답이다. 

오늘은 '21년 달라지는 부동산 제도에 대해서 포스팅하겠습니다. 

'21년도에는 부동산 관련 세제 부분의 변경이 특히 많은데 미리 알고 대응하여 손해보는 일이 없도록 정리해 보겠습니다. 

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■ 2021년 부동산 제도 변경

 

□ 1월 부동산 정책

 1] 양도세 과세시 분양권도 주택으로 간주 

  - 현행 : 분양권과 주택 1주택을 보유한 사람이 주택을 처분하면 양도차익에 따라 6~42%의 양도세를 냅니다. 단 주택이 9억 원 이하이며, 2년 이상 보유할 경우 양도세 비과세 대상이 됩니다.

  - 변경 : 분양권이 1주택으로 간주되면서 1주택 1분양권자도 2주택자가 됩니다. 6~42% 양도세에 2주택일 경우 10%, 3주택일 경우 20%가 중과되고, 여기에 7.10 대책에 따라 21년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율은 기존보다 10%씩 상향됩니다.

  ​1주택 1분양권자는 최대 62%를, 2주택 1분양권자는 최대 72%까지 부담하게 됩니다. 다만 정부는 1주택자가 새 집으로 이사하기 위해 분양권을 소유한 경우에는 투기 목적이 아닌 만큼 예외를 적용하기로 했습니다.

 2] 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주 기간 요건 추가

  21년 1월 1일부터 1주택자가 9억 원을 초과하는 고가주택 양도시에 적용되던 장기보유특별공제에서 거주 기간 요건이 추가됩니다. 행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것을 보유기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제됩니다. 보유기간이 길어도 실제 거주 기간이 짧으면 공제율이 낮아져 세부담이 증가할 수 있습니다

​ 3] 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

   소득세 과세표준이 5억 원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억 원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됩니다. 21년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터는 과세표준이 10억 원 이하인 경우 최고세율이 기존과 같지만, 10억 원을 초과하는 소득에 대해 세율이 3% 포인트 늘어난 45%를 적용 게 됩니다.

 4] 종합부동산세율 최고 6%까지 인상 및 공제 한도 최대 80% 확대

  21년부터 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다. 전국 아파트 가격의 상승세가 이어지고 있는 데다 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 종부세 부담이 늘어날 전망입니다.

  21년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세의 80%까지 공제를 받게 됩니다. 현행 최고 70%에서 10% 상향 조정되는 만큼, 1주택을 소유한 은퇴자의 세부담은 다소 줄어듭니다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시가격 기준 6억 원을 초과하는 부분에 대해 세금을 부과하는데, 세대 1주택자인 경우 공시가격 9억 원까지 공제 대상으로 그 이상 초과분에 대한 과세입니다.

 5] 법인 주택 양도 추가 세율 인상( 10→20%)

  21년부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됩니다. 개인과 법인간 세 부담 차이를 이용한 조세 회피를 방지하기 위한 조치로, 추가 세율 적용 대상에는 주택 취득을 위한 권리인 입주권, 분양권도 추가된다고 합니다.

  6] 신혼부부·생애 최초 특별공급 기준 완화

   무주택 실수요자의 특별공급 신청 기회 확대를 위해 특별공급 소득요건이 완화됩니다. 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화됩니다. 신혼부부 및 생애 최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130% 이하인 사람에게 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정됩니다.

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  7] 분양주택 입주 예정일 사전 통보 신설

   지금까지 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 많았습니다. 입주민들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제를 겪는 경우가 종종 있었는데 내년부터는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시토록 했습니다.

  8] 재건축 아파트 실거주 요건, 안전진단 절차 대폭 강화

   '21년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 됩니다. '2년 실거주'는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다. 재건축 사업의 안전진단의 관리주체도 강화된다. 지금까지 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌했지만, 내년부터는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정입니다.

  9] 입주 전 하자 보수 의무화

  2021년 1월 24일부터 공동주택 사전 방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 합니다. 사업주체는 주택 공급계약에 따라 정한 입주지정 기간 개시일 45일 전까지 입주 예정자 사전 방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전 방문 1개월 전까지 사전 방문에 필요한 사항도 제공해야 합니다. 사전 방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립하여 사전 방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 합니다. 일반하자 중 전유부분은 입주 예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다. 사업주체는 보수공사 등의 조치 현황을 인도일에 입주 예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

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□ 2월 부동산 정책

  1] 전매 제한 위반자 10년 입주자격 제한

  2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한됩니다. 현재 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급 질서 교란 행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었지만, 국토부는 전매 제한 위반행위에 대한 불이익을 공급 질서 교란 행위에 따른 처분 수준으로 강화하기로 했습니다.

  2] 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정

  투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨 기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다. 거주 의무 기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년입니다. 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년이며, 거주의무기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주됩니다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다.

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□ 6월 부동산 정책 

 1] 양도소득세 중과세율 인상

  21년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20% p'에서 '기본세율+20~30% p'로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다. 또한 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다.

  2] 전월세 신고제 시행

임대차 3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정입니다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대 기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여됩니다. 계약 변경이 있을 때도 30일 이내에 지자체에 신고해야 합니다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과되고, 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능합니다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 '비주택'은 신고 대상에서 제외됩니다. 

 

오늘은 여기까지